¿Quién debe pagar el seguro para un local comercial alquilado?
Contenido revisado por un experto
Última actualización: agosto de 2026. Revisado por Ignacio Cebrián, Socio Director de Cebrián & Ajo Seguros e Inversión, mediador titulado por la DGSFP (Niveles I y II) y especialista en riesgos empresariales.
Cuando un negocio funciona en un inmueble arrendado, contratar un seguro para un local comercial alquilado no significa que una sola parte deba asumir todas las coberturas. Como regla práctica, el propietario suele proteger el continente y su responsabilidad como dueño del inmueble, mientras que el inquilino asegura el contenido, su actividad y las responsabilidades derivadas del uso del local. Sin embargo, la respuesta definitiva depende del contrato de arrendamiento, del origen de cada daño y de las coberturas contratadas por ambas partes.
¿Quién paga el seguro para un local comercial alquilado?
Propietario e inquilino tienen intereses diferentes que proteger. El dueño quiere preservar el inmueble que es de su propiedad; el arrendatario necesita proteger los bienes con los que desarrolla su actividad y responder frente a los daños de los que pueda ser responsable.
| Parte | ¿Qué le suele interesar asegurar? | Coberturas habituales |
| Propietario | El inmueble y sus elementos fijos | Continente, daños materiales, responsabilidad civil inmobiliaria y, en su caso, pérdida de alquileres |
| Inquilino | El negocio que desarrolla dentro del local | Contenido, mercancías, mobiliario, maquinaria, responsabilidad civil de explotación y responsabilidad civil locativa |
| Ambos | Riesgos que pueden afectar a intereses diferentes | Coordinación de pólizas para evitar lagunas, capitales incorrectos o coberturas mal definidas |
Esta distribución es orientativa. No existe una regla automática que permita afirmar que uno de los dos debe asumir todas las coberturas. El contrato puede establecer obligaciones específicas y cada póliza cuenta con sus propios límites, exclusiones y condiciones. Además, que el propietario disponga de un seguro no significa que los bienes o la actividad del arrendatario estén cubiertos.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre el seguro del local?
Los locales comerciales se consideran arrendamientos para uso distinto del de vivienda. En este tipo de contratos tiene especial importancia lo acordado entre las partes.
La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos establece que estos arrendamientos se rigen, en primer lugar, por la voluntad de las partes y, en su defecto, por las disposiciones correspondientes de la propia norma y por el Código Civil.
Por tanto, la legislación no establece con carácter general que todo el seguro tenga que asumirlo necesariamente el propietario o el inquilino. El contrato de alquiler puede exigir determinadas garantías, coberturas de responsabilidad civil o incluso la acreditación de que existe una póliza en vigor.
También es importante diferenciar entre quién contrata el seguro y quién resulta responsable de un daño. Por ejemplo, si se produce una fuga de agua en un establecimiento, no puede afirmarse automáticamente que el responsable sea el inquilino por el mero hecho de ocuparlo. Será necesario estudiar:
- El origen del siniestro.
- Las obligaciones de conservación del inmueble.
- Las instalaciones o bienes que hayan provocado el daño.
- Lo establecido en el contrato.
- La posible responsabilidad de propietario, arrendatario o terceros.
Por ello, antes de contratar o renovar una póliza conviene revisar el contrato de arrendamiento y el seguro de forma conjunta.
¿Qué debería asegurar el propietario de un local comercial?
Aunque no desarrolle directamente la actividad, el propietario mantiene un interés evidente sobre el inmueble. Su prioridad suele ser proteger la estructura y aquellos elementos que forman parte del local.
Continente del inmueble
El continente engloba, con carácter general, los elementos constructivos y las instalaciones fijas: paredes, techos, suelos, cerramientos e instalaciones incorporadas al edificio. Es importante no confundir este concepto con el valor de mercado del inmueble. La valoración aseguradora suele basarse en criterios relacionados con el coste de reconstrucción o reposición, de acuerdo con las condiciones establecidas en cada póliza. En Cebrián & Ajo explicamos con mayor detalle la diferencia entre contenido y continente, una distinción fundamental para determinar correctamente qué corresponde asegurar a cada parte.
Responsabilidad civil inmobiliaria
El propietario también puede necesitar protección frente a reclamaciones derivadas de su condición de titular del inmueble. Una instalación o elemento constructivo cuya conservación corresponda al dueño puede causar daños a terceros. En esos casos puede entrar en juego la responsabilidad civil inmobiliaria, siempre de acuerdo con las circunstancias del siniestro y las condiciones de la póliza.
Pérdida de alquileres y otras garantías
Dependiendo del producto contratado, también pueden contemplarse garantías como:
- Pérdida de alquileres tras determinados siniestros cubiertos.
- Defensa jurídica.
- Asistencia.
- Daños materiales sobre determinados elementos del inmueble.
No todas las pólizas incorporan estas garantías de la misma forma, por lo que es importante comprobar límites, exclusiones, franquicias y capitales asegurados.
¿Qué seguro necesita el inquilino de un local comercial?
Para el arrendatario, el principal riesgo no es únicamente que el inmueble sufra daños. Su verdadero patrimonio está muchas veces dentro del establecimiento: mercancía, maquinaria, mobiliario, equipos, instalaciones y la propia capacidad de mantener el negocio funcionando. Al contratar un seguro para local comercial es importante analizar qué bienes pertenecen al negocio, cuánto costaría su reposición y qué impacto económico tendría una paralización de la actividad.
Contenido, mercancías y maquinaria
El inquilino debe prestar especial atención al valor de los bienes de su propiedad:
- Mobiliario.
- Equipos informáticos.
- Maquinaria.
- Herramientas.
- Mercancías y existencias.
- Elementos decorativos.
- Instalaciones o mejoras realizadas por el propio arrendatario.
Los capitales asegurados deben corresponderse con la realidad del negocio. Si se declara un importe notablemente inferior al valor de los bienes, puede producirse una situación de infraseguro.
La Ley 50/1980, de Contrato de Seguro contempla, con carácter general, la aplicación de una regla proporcional cuando la suma asegurada es inferior al valor del interés en el momento del siniestro, salvo que exista un acuerdo que modifique o excluya su aplicación.
Responsabilidad civil de explotación
Un establecimiento abierto al público puede causar daños personales o materiales a clientes, proveedores, vecinos u otros terceros. La responsabilidad civil permite proteger al negocio frente a determinadas reclamaciones cuando exista una responsabilidad civil atribuible al asegurado y el hecho esté contemplado dentro de las coberturas contratadas.
Dependiendo de la actividad pueden ser necesarias diferentes modalidades de RC, entre ellas:
- Responsabilidad civil de explotación.
- Responsabilidad civil patronal.
- Responsabilidad civil de productos.
- Responsabilidad civil inmobiliaria.
- Responsabilidad civil locativa.
Responsabilidad civil locativa
Cuando la empresa desarrolla su actividad en un inmueble arrendado, cobra especial relevancia la responsabilidad civil locativa. Esta garantía está orientada a determinadas reclamaciones del propietario frente al inquilino por daños ocasionados al inmueble cuando exista responsabilidad del arrendatario y el siniestro esté contemplado en la póliza.
No debe confundirse con una garantía frente a cualquier desperfecto. El deterioro por uso, la falta de mantenimiento o determinados daños excluidos pueden no estar cubiertos.
Pérdida de beneficios
Un incendio, unos daños por agua o cualquier otro siniestro importante pueden obligar a cerrar temporalmente un establecimiento. Aunque los daños materiales sean reparados, durante semanas o meses el negocio puede dejar de facturar mientras continúa soportando determinados gastos. La cobertura de pérdida de beneficios o lucro cesante busca reducir este impacto económico cuando la interrupción deriva de un siniestro contemplado en la póliza.
Seguro para comercios: coberturas que conviene revisar
No existen dos negocios exactamente iguales. Una cafetería, una tienda de ropa, una clínica o una peluquería pueden compartir riesgos, pero también presentan necesidades aseguradoras muy diferentes.
Por eso, al analizar un seguro para comercios conviene revisar especialmente:
- Daños materiales: incendio, agua, fenómenos atmosféricos y otros eventos contemplados en la póliza.
- Robo: especialmente importante cuando existe mercancía o equipamiento de valor.
- Cristales, lunas y escaparates: relevantes en establecimientos abiertos al público.
- Daños eléctricos: especialmente en negocios que dependen de equipos electrónicos o maquinaria.
- Responsabilidad civil: adaptada a la actividad concreta.
- Pérdida de explotación: para reducir el impacto económico de una interrupción.
- Defensa jurídica y asistencia: ante determinados incidentes o reclamaciones.
La clave no es contratar el mayor número posible de garantías, sino seleccionar las que responden realmente a los riesgos del negocio y establecer correctamente sus límites y capitales.
¿Puede el propietario obligar al inquilino a contratar un seguro?
Sí puede establecerse contractualmente la obligación de contratar determinadas coberturas, siempre dentro del marco jurídico aplicable. En los arrendamientos de locales comerciales, lo pactado entre propietario e inquilino adquiere especial importancia. Por este motivo resulta esencial revisar las cláusulas del contrato antes de contratar la póliza.
Entre otras cuestiones, puede establecerse:
- La obligación de contratar responsabilidad civil.
- Un determinado capital mínimo.
- La inclusión de responsabilidad civil locativa.
- La obligación de mantener la póliza vigente mientras dure el contrato.
- La presentación de documentación que acredite su contratación.
Si existe una obligación de este tipo, no basta con contratar cualquier seguro. Hay que comprobar que las garantías y los capitales responden realmente a lo establecido en el contrato. Del mismo modo, que el contrato no obligue expresamente a contratar una póliza no significa que el negocio carezca de riesgos ni que esté protegido automáticamente por el seguro del propietario.
¿Qué ocurre si propietario e inquilino tienen seguros distintos?
Es una situación perfectamente posible y, de hecho, puede ser la opción más coherente cuando cada póliza protege intereses diferentes. Por ejemplo:
- El propietario asegura el inmueble.
- El inquilino asegura mercancías, mobiliario y maquinaria.
- El propietario protege su responsabilidad inmobiliaria.
- El inquilino cubre la responsabilidad derivada de su actividad y el uso del inmueble.
El hecho de que existan dos pólizas sobre un mismo establecimiento no significa necesariamente que exista una duplicidad. Lo importante es determinar qué interés protege cada contrato, qué riesgos están cubiertos y cómo se coordinan las pólizas en caso de siniestro.
Ejemplos: ¿quién responde ante un siniestro en un local alquilado?
La respuesta depende de la causa del daño, de quién resulte responsable y de las condiciones de las pólizas contratadas.
Incendio originado en una máquina del negocio
Si una máquina perteneciente al inquilino provoca un incendio, pueden resultar afectados tanto sus propios bienes como el inmueble del propietario. Habrá que estudiar la causa y determinar si existe responsabilidad. En función del caso podrían intervenir coberturas de daños materiales y responsabilidad civil.
Robo de mercancía
Si se produce un robo, la mercancía perteneciente al negocio deberá estar correctamente incluida y valorada dentro de la póliza del arrendatario para que pueda aplicarse la cobertura en los términos contratados.
Caída de un cliente dentro del establecimiento
Si un cliente sufre daños y se determina que existe una responsabilidad imputable al negocio, puede entrar en juego la responsabilidad civil de explotación. La mera existencia de un accidente no implica automáticamente que el establecimiento sea responsable.
Errores frecuentes al asegurar un negocio en un local alquilado
Hay varios errores que pueden provocar problemas cuando finalmente se produce un siniestro:
- Pensar que el seguro del propietario lo cubre todo. La póliza protege los intereses definidos en su contrato, no necesariamente los del negocio.
- No revisar el contrato de alquiler. Puede contener obligaciones aseguradoras específicas.
- Confundir continente y contenido. Una clasificación incorrecta puede provocar errores en los capitales.
- Infravalorar maquinaria o mercancía. Los bienes cambian con el tiempo y la póliza debe mantenerse actualizada.
- Olvidar las reformas realizadas por el inquilino. Algunas inversiones efectuadas en el establecimiento pueden necesitar un tratamiento específico.
- Contratar únicamente en función del precio. Dos pólizas aparentemente similares pueden diferir significativamente en límites, exclusiones, franquicias y garantías.
- No cubrir la pérdida de explotación. Reparar el local no siempre compensa los ingresos que el negocio deja de obtener durante el cierre.
¿Por qué con Cebrián & Ajo Seguros e Inversión?
Asegurar correctamente un negocio que funciona en un inmueble arrendado requiere mirar más allá del precio de la póliza. Es necesario comprender el contrato de alquiler, diferenciar qué pertenece al propietario y qué al inquilino, valorar correctamente los bienes y analizar las responsabilidades asociadas a la actividad.
En Cebrián & Ajo Seguros e Inversión contamos con más de 30 años de experiencia en mediación de seguros, con una trayectoria vinculada al Grupo Ges Seguros como agencia exclusiva.
Nuestro trabajo se basa en estudiar cada situación de forma individual, explicar con claridad qué cubre y qué no cubre cada garantía y adaptar la protección a las necesidades reales de cada negocio.
En riesgos empresariales, ese asesoramiento previo resulta especialmente importante. Una póliza correctamente diseñada debe ayudarte no solo a responder ante un siniestro, sino también a proteger tu patrimonio, tu responsabilidad y la continuidad de tu actividad, evitando al mismo tiempo coberturas innecesarias o duplicidades.
Socio Director y Responsable Comercial en Cebrián & Ajo Seguros e Inversión, una agencia de seguros con vocación cercana, sincera y familiar. Graduado en Relaciones Laborales y Recursos Humanos, y en Administración y Dirección de Empresas, lleva desde 2019 acompañando a autónomos y pequeñas empresas en la protección de su actividad.
Especializado en riesgos Empresariales, Industriales y Responsabilidad Civil, se implica personalmente en cada situación, adaptando las soluciones a las necesidades reales de cada cliente.
Cree firmemente que escuchar es el primer paso para un correcto análisis de necesidades, apuesta por un asesoramiento directo, humano y comprometido con el tejido empresarial.
Certificaciones:
Mediador de Seguros titulado por la DGSFP Nivel I y II.
Programa Máster en Gestión Empresarial Agencias de Seguro por groWZ Consultants
Respondemos tus preguntas frecuentes
